中海地产与恒生指数

恒指 (11) 7天前

中国境外(下文简称中海)在12月10日发布了正式的恒生指数(0688.HK)。目前,中海集团是恒生指数成份股中唯一一家处于完全竞争状态、没有垄断背景和资源的中资公司。这种特异性使得它有别于中国同时期的神华、中石油和已经进入恒指的中资公司。中海升职恒生指数源自其对公司实力、稳健成长业绩、管理规范的无可替代的指标意义。

升职不变是指对中海过去稳健增长的业绩、未来可能达到的新高度所作的概括和指导。分析中海的历史和现状,“平衡远大”几乎是让这家在香港上市15年、经历了97次金融风暴重创的企业再次傲立群芳的关键经验和成就。而且中海地产的这些关键经验,注定会在流动性过剩、国内楼市暴涨的背景下,成为众多房地产企业高调扩张负债的最大受益者。

升职不变,是对中海2007年达到发展新高度的一种肯定。

中海剥离基建业务是在11月7日,之前,在2005年,中海将其承建的业务剥离,并成功在中国建设3311.HK上市。此时,中国海外成为了名符其实的中海地产。

业绩一直领先于国内房地产企业的中海在2007年上半年又一次登上了新的高度。中海净利润在2007年上半年达到13.7亿港元,同比增长60.2%,并创下了自2007年全年以来的新高。中海集团2004-2006年净利润分别为10.7亿港元、15.3亿港元和23.7亿港元,均居国内房地产企业前列,2001年至2006年,其净利润复合增长率达41.5%。

2007年中海达到的高水平还在于为未来的发展储备更多的动力。截止07年9月,中海2007年在香港及内地新购入土地14宗,新增可售地约385万平方米。中海于2007年进入珠海、青岛、大连、沈阳、天津等5个城市,内地地产公司从2006年的14家增加到了19家,成为历史上新进城市数量最多的一年,此外,香港、澳门等地也陆续规划了全国21个核心城市。以港澳地区、长三角、珠三角、环渤海四大经济圈为重点,完善全国以中心城市为支点的战略布局。今后2-3年,中海在内地的房地产公司将会不断增加,到2007年7月,中海拥有的土地储备超过两千万平米,可以进行4-5年的开发。

虽然2007年也是国内房地产企业大扩张之年,但中海有别并领先于同行的地方是:在内地市场布局的19个城市中,有4个位于直辖市、9个省会城市、6个沿海发达城市,在2006年GDP排名中,中海正式进驻15个城市中的13个,而且在各地区城市中,中海还指出,每一把剑都极具人居资源或投资价值的主流地段。这个发展战略源于中海坚持做精品楼盘,从而追求社会和企业的价值最大化。

中海要求每进入一个新区域,都要做到本地化一流,在提供精品楼盘的基础上,要求各区域公司具备极强的产品研发能力和销售能力,要求在最短的时间内打造出符合企业整体影响力的中海精品和高端形象。中海提出,各区域企业必须始终保持本地市场领先地位。深圳、长春、佛山、苏州、成都、广州等地的企业2006年市场占有率前3位,今后2-3年,有望达到前3位,其中西安、重庆、青岛、南京、沈阳、佛山等80%以上企业有望进入本地市场。

除绩效期外,升职恒指亦是中海企业治理能力提升。几年来,中海制定了多项上市公司管治措施,以确保其组织战略、管理架构等与发展战略、资本市场相适应。中海董事会于2006年11月21日获香港董事学会颁发「2006年度董事奖」,即「香港交易所非恒生指数成份股董事会」。评估团认为:中海董事会在推进企业管治和管理诚信方面不遗余力,上市公司公开、透明的管理水平已为社会所公认。

除具备相应的实力、稳健的业绩、完善的公司治理外,公司具备的行业指标意义也是常指所检视的重要因素,因此,原定50家常指成份股现已剩下7家。作为唯一一家涉足港澳地区的国内房地产开发商,中海集团凭借其在港澳和内地的双重发展经验,使其成为了国际资本市场上具有无可替代的中国地产概念龙头企业。在此之前,中海地产推出了标准普尔全球40大上市地产公司指数成分股。此外,恒指剩余不多的席位,使中海极有可能成为恒指唯一一家中资蓝筹股上市公司。

提升恒指的意义并不仅限于指针股的名称,在香港这一国际投资市场,提升恒指意味着公司股价交投将更为活跃,金融机构的注意力也将更为密切,而公司的再融资、发展也将更为有利。

不断膨胀的国内房地产业早已经历了、也注定要经历政府的调控和市场的调控,中海地产均衡致远的企业发展特色,将为激进的国内房地产企业提供最有益的借鉴。

由于过度扩张,顺驰陷入了困境,2005年后中国房地产发展出现了第二次高潮,整个行业出现了爆发式增长,在流动性过剩、资金充裕的当前市场,许多房地产企业随着国内房地产市场的暴涨,纷纷积极寻求高负债扩张。当前我国房地产企业的资产负债率一般都在60%以上,而房地产企业的资产负债率一般都在70%以上。十一月,碧桂园在香港发行的债券受到阻碍,标准普尔为此发出警告:中国政府正在加大对银行贷款和土地供应的限制,如果过于激进地发展规模和地域分布,可能会带来高风险。

以创建于香港,走过28年历程,历经风风雨雨,逐渐走向成熟的中海,优质的规模扩张和稳健的财务策略是其首要值得国内同行借鉴的地方。2004年至2006年,资产比率分别为:44%,0.58%,远低于行业平均水平。该公司极其谨慎的财务原则与众多惯用资金杠杆的房地产开发企业截然不同,长期以来,该公司坚持财务、资金和融资统一管理,保持现金约10%的比例,并保持合理的借款水平,每年年底将大笔现金存入银行,用于下一年度的贷款。中海2005年末持有39%的现金,净负债率为31.75亿;2006年末持34%的现金,净负债率为39%;到2007年6月30日为止,其净负债率只有一次。

而负债率如此之低的原因,正是中海在香港和内地融资的便利。除股权融资、国际、国内银行大笔信贷外,实际上,碧桂园受阻的发债正是两年前中海的先例:2005年7月,中海3亿美元、25亿元人民币债券获得成功发行,成为中国首家获得国际评级的房地产公司,同时也是国际市场上最大的房地产公司。

成熟期企业自有其成熟期特点。中海研判:房地产业已逐渐成为全国经济支柱产业,长期来看,内地房地产市场将继续朝着规范、理性的方向发展。但是,在这个过程中,产业发展区域的不平衡性,将成为未来一段时间内的主要矛盾,部分城市将呈现不同程度的波动与调整,个别城市将出现局部过热。中海地依靠全国范围内的战略布局,分散企业的利润分配,能有效控制和平衡市场的周期性风险。

在全国珠三角、长三角、环渤海和东北、西部四个地区,中海已于2007年布局。年底前,四个主要地区的销售额占总收入的比重分别为34.4%、23.5%、15.2%、26.8%;五个主要地区的销售额分别为38.1%、28.9%、12.2%和20.7%。当前销售量和销售额比例分布较低的东北、环渤海地区,是中海新兴的布局区域。在2007年新进驻的五大城市中,有四个(青岛、大连、沈阳、天津)位于东北和环渤海地区,而且在今后的东北和环渤海湾地区,业绩贡献比例还将不断提高,进一步均衡全国战略布局。

除应对地区经济波动外,致力于做百年企业的房地产企业要想实现长期、持续的平衡发展,必须面对的行业现实是:一是受世界经济和中国整体宏观经济运行的影响,房地产业必然会出现周期性波动,拥有一定量的持续、稳定的正现金流是非常关键的;二是作为房地产企业最重要的资源——土地注定将越来越稀缺,单一的销售模式有时无法有效发挥土地的经济效益,为抵御周期波动特别是商品住宅市场的风险,更好地挖掘土地资源价值,同时考虑到持有型物业对企业品牌也有较大的贡献,因此,开发并持有商业物业是不二选择。

据不完全统计,截至目前,中海旗下商业、写字楼、酒店等商业地产的开发面积已达150多万平方米,有效地平衡了长线投资资源的配置,同时也增强了中海市场的风险平衡能力。今后中海地产将继续构建以住宅为主、商业地产为辅的业务结构,逐步增加商业地产的比重,争取取得长期稳定的回报,力争四至五年实现公司20%的盈利。

相对于国内一流的房地产企业,中海几乎是唯一在专业能力的各个层面上平衡地拥有相应优势:严格、高效和专业化的投资决策体系,使中海地产能持续不断地赢得主流区域的主流地段,从而为锁定主流客户并传播主流价值观奠定坚实基础;领先的产品研发和设计能力,中海已发展了四代产品体系,本年度获得詹天佑大奖的全国20个楼盘中,中海地产仅有7个;高效率、高品质的工程质量管理体系,源自母公司中国海外集团,中海集团旗下与中海地产同属一门的兄弟公司,中国建设(3311.HK)为香港第一大承建商,截至去年底,该集团在全球范围内累计承接了735个项目,合同总额达1398亿港元;丰富专业的市场营销实践和规范独特的市场营销理念,使中海成为全国各地房地产市场中的佼佼者。